如何采用不同的法律處理滲漏糾紛
隨著時(shí)間的推移，因住宅商品房滲漏形成的民事糾紛越來(lái)越多，這是由防水產(chǎn)品使用年限、房屋質(zhì)量年限及不當(dāng)裝修等因素決定的必然會(huì)發(fā)生的現(xiàn)象，更是入住商品房的每戶人家都可能會(huì)面臨的情形。對(duì)此類問(wèn)題的解決，司法實(shí)務(wù)界有一種不好的傾向，或是抱怨立法者立法上的滯后，認(rèn)為法律沒(méi)有作明細(xì)的規(guī)定，或是簡(jiǎn)單的將滲漏原因歸結(jié)為開發(fā)商的房屋質(zhì)量，或是將思維禁固在樓上樓下的相鄰權(quán)關(guān)系中，從而使法律并不缺失、案件并不復(fù)雜的房屋滲漏案件不是找不準(zhǔn)被告，就是被久拖不決，再不就是被輕率處理。
“只要房屋滲水，要么告建筑商，要么告樓上住戶”。這種簡(jiǎn)單的思維方法，不但不能處理好此類糾紛，反而會(huì)將這類看似不起眼的民事糾紛激化，甚至演變成為一樁不該發(fā)生的錯(cuò)案。
當(dāng)房屋滲漏問(wèn)題存在時(shí)，首先要采用實(shí)事求是的方法來(lái)查找分析滲漏的成因。其次是明確法律關(guān)系尋求正確的解決途徑。再次要在查明滲漏原因的情況下明確責(zé)任，以便有針對(duì)性地適用法律尋求解決方法。為此，筆者談如下膚淺看法，以期拋磚引玉。
一、房屋滲漏的成因。房屋滲漏的成因多種多樣，有時(shí)是一因一果，有時(shí)是多因一果，有時(shí)甚至復(fù)雜到只見滲漏現(xiàn)象卻一時(shí)難以找到原因，導(dǎo)至無(wú)從下手維修。一般來(lái)講，最常見造成滲漏的原因有以下四種：
1、是建筑商建房時(shí)處理不當(dāng)留有質(zhì)量隱患；
2、是樓上住戶隨意改建管道或不當(dāng)用水造成對(duì)樓下住戶的侵害；
3、是樓下住戶在裝修中對(duì)其樓頂造成損害而導(dǎo)致滲漏；
4、是由于建筑防水材料隨著年代的久遠(yuǎn)自然老化而導(dǎo)致滲漏。
上述四種不同的滲漏原因，形成的法律關(guān)系是不同的。眾所周知，法律關(guān)系是法律在調(diào)整人們行為過(guò)程中所產(chǎn)生的一種特殊的社會(huì)關(guān)系，法律關(guān)系構(gòu)成包括主體、內(nèi)容、客體三個(gè)要素。在民事訴訟中最能直接反映法律關(guān)系的是案由，民事訴訟中的案由如同刑事訴訟中的罪名一樣重要，它們都直接反映了案件的性質(zhì)。民事訴訟中案由確定正確與否，既反映法律關(guān)系主體（誰(shuí)為原告、誰(shuí)為被告）、內(nèi)容（權(quán)利義務(wù)）、客體（是物或是行為）的必要條件，還關(guān)系到適用法律的選擇和訴訟的路徑（即訴訟方向）。案由一旦錯(cuò)立，法律關(guān)系也會(huì)隨之發(fā)生變化，就會(huì)出現(xiàn)差之毫厘謬之千里的判決結(jié)果。
二、不同的滲漏原因會(huì)形成不同的法律關(guān)系，不同的法律關(guān)系決定不同的案由。法律關(guān)系的形成與滲漏原因密不可分，必須具體問(wèn)題具體分析，常見的滲漏一般情況下可以形成以下法律關(guān)系：
1、如果是建筑商建房時(shí)處理不當(dāng)留有質(zhì)量隱患，該案由反映的應(yīng)是商品住宅質(zhì)量糾紛法律關(guān)系。
2、如果是樓上住戶隨意改建管道、后期防水處理不當(dāng)或不當(dāng)用水造成對(duì)樓下住戶的侵害，該案由反映的應(yīng)是財(cái)物損害的侵權(quán)法律關(guān)系。
3、如果是樓下住戶在裝修中對(duì)其樓頂造成損傷而導(dǎo)致滲漏和由于建筑防水材料隨著年代的久遠(yuǎn)自然老化而導(dǎo)致滲漏，以相鄰關(guān)系為切入點(diǎn)進(jìn)行訴訟是較好的選擇。
4、如果是共用設(shè)施、設(shè)備導(dǎo)致滲漏且已過(guò)建筑商五年質(zhì)保期時(shí)，該案由反映的應(yīng)是物業(yè)管理糾紛法律關(guān)系。
三、不同的法律關(guān)系適用不同的法律是處理滲漏糾紛的有效方法。
1、對(duì)商品住宅質(zhì)量糾紛法律的適用和解決的方法。
我國(guó)《民法通則》第一百一十一條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的，另一方有權(quán)要求履行或者采取補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！?國(guó)務(wù)院《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條第二款之規(guī)定：“屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年”。這是對(duì)建筑商建造房屋的質(zhì)量要求，也是滲漏受害人依據(jù)《房屋買賣合同》和建筑商提供的《商品房屋質(zhì)量保證書》中質(zhì)量保證承諾，要求建筑商維修或賠償?shù)睦碛?，更是法院判決的法律依據(jù)。但是，適用該規(guī)定的前提條件是要確定建筑商建造的商品房確實(shí)存在質(zhì)量問(wèn)題。如果滲漏是受害人及其相鄰關(guān)系人造成的，即使在五年的質(zhì)保期內(nèi)，建筑商也不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)房屋滲漏確為建筑商建造的房屋質(zhì)量所造成時(shí)，如果滲漏給受害人財(cái)物帶來(lái)?yè)p害的，建筑商則還要按照《民法通則》承擔(dān)侵權(quán)的民事賠償責(zé)任。如果滲漏既有建筑商建造房屋的質(zhì)量問(wèn)題，又有滲漏受害人和其相鄰關(guān)系人裝修不當(dāng)?shù)脑?，則應(yīng)相應(yīng)減輕建筑商的責(zé)任并讓有過(guò)錯(cuò)的一方承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
2、對(duì)樓上住戶隨意改建管道、后期防水處理不當(dāng)或不當(dāng)用水造成對(duì)樓下住戶的侵害時(shí)法律的適用和解決的方法。
我國(guó)《民法通則》第一百零六條第二款規(guī)定：“公民、法人由于過(guò)錯(cuò)侵害國(guó)家的、集體的財(cái)產(chǎn)，侵害他人財(cái)產(chǎn)、人身的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任”。商品住宅房管道的設(shè)置既有合理性還有區(qū)域性要求，如果樓上住戶為了自己的方便跨特定區(qū)域在房間內(nèi)隨意改裝管道，這本身就是一種不當(dāng)行為，一旦造成滲漏，就構(gòu)成了民法意義上最典型的侵權(quán)行為和損害的事實(shí)，因此，由樓上住戶承擔(dān)民事責(zé)任是法定的應(yīng)有之義。
3、對(duì)相鄰關(guān)系中樓下住戶在裝修中對(duì)其樓頂造成損傷和由于建筑防水材料隨著年代的久遠(yuǎn)自然老化而導(dǎo)致滲漏時(shí)法律的適用和解決的方法。
對(duì)上述前一種情況是滲漏受害者自已的過(guò)錯(cuò)，后者相鄰各方均無(wú)過(guò)錯(cuò)，在此情況下以相鄰關(guān)系立案的目的僅是尋求解決的途徑，至于責(zé)任的承擔(dān)，則要依據(jù)查明的滲漏原因來(lái)確定。在此，重要的是對(duì)相鄰關(guān)系的正確理解。
《中華人民共和國(guó)民法通則》的第八十三條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利于生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第八十四條也作了相同的規(guī)定。
4、對(duì)物業(yè)管理糾紛共用設(shè)施導(dǎo)致滲漏且已過(guò)建筑商五年質(zhì)保期時(shí)法律的適用和解決的方法。
共用水管的維修，除了人為破壞的情況由破壞人承擔(dān)修理責(zé)任外，正常的公用設(shè)施維護(hù)在建筑商保修期滿后的共用管道，應(yīng)當(dāng)有專項(xiàng)維修資金來(lái)承擔(dān)。
我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金”。
“專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用”。
中華人民共和國(guó)財(cái)政部令第165號(hào)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（以下稱新辦法）第三條規(guī)定：“本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等”。
綜上所述，由于房屋滲漏形成原因的多樣性，決定了承擔(dān)責(zé)任主體的不同，責(zé)任主體的不同，決定了法律關(guān)系形成的不同，從而也決定了司法工作者在司法實(shí)踐中必須適用不同的法律來(lái)處理房屋滲漏所引起的糾紛。
